ข่าวประชาสัมพันธ์ :: บทความ

อพาร์ทเมนต์เพื่อลงทุน

โดย

คุณวิศิษฐ์  คุณาทรกุล

ประธานและกรรมการผู้จัดการ
บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด  

                         ในช่วงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวเช่นนี้ นักลงทุนคงจะมองหาการลงทนในรูปแบบต่าง ๆ ที่สามารถสร้างรายได้อย่างแน่นอน ซึ่งการสร้างหรือซื้ออพาร์ทเมนต์เพื่อลงทุนยังเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่สามารถสร้างกำไรอย่างมากในยุคนี้

             สำหรับฉบับนี้ผมมีข้อเสนอแนะสำหรับผู้ที่ต้องการจะลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเมนต์ ซึ่งปัจจุบันหลังจากกฎผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร  พ.ศ. 2549 ได้บังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้วนั้น ทำให้มีข้อจำกัดในการใช้พื้นที่ หรือการก่อสร้างอย่างมากมายโดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่ มีทั้งกฎหมายผังเมืองเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ ยังมีกฎหมายสิ่งแวดล้อมจำกัดให้อาคารชุดหรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีจำนวนมากกว่า  80 ห้อง ต้องมีการขอรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายสิ่งแวดล้อมอีกด้วย ซึ่งในส่วนนี้จะทำให้ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นอีก

            สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่เพื่อการลงทุนนั้น  กฎผังเมืองเดิมซอยขนาด 8 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูง 8-9 ชั้น ซึ่งในปัจจุบันทำไม่ได้เพราะมีกฎผังเมืองรวม พ.ศ.2549 บังคับอยู่ ทำให้อพาร์ทเมนท์ที่สร้างก่อนปี พ.ศ.2549 มีความได้เปรียบในการลงทุน ในขณะที่ที่ดินตามซอยขนาดเล็กในปัจจุบันไม่สามารถสร้างอพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่ได้ ซึ่งจากผลของผังเมืองรวม ฯ นั้น จะทำให้ราคาที่ดินลดลงเนื่องจากที่ดินไม่สามารถเอื้อประโยชน์ในการลงทุนในธุรกิจต่าง ๆ ได้เช่นเดิม 

 

            ทั้งนี้  อพาร์ทเมนต์ที่มีการก่อสร้างแล้ว จะไม่มีคู่แข่งทางการตลาดเนื่องจากข้อบังคับในกฎหมายผังเมืองดังกล่าว  ก่อให้เกิดผลดีในการลงทุน โดยการลงทุนซื้ออพาร์ทเมนต์ที่มีการก่อสร้างไว้แล้ว  จะมีผลตอบแทนในการลงทุนเป็นค่าเช่าประมาณ 6 % - 9 %

 

            สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างอพาร์ทเมนต์ใหม่นั้น มีข้อจำกัดหลายประการ  เขตที่สามารถสร้างอพาร์ทเมนต์ขนาดใหญ่ ได้แก่ พื้นที่สีแดง พ.5 มี FAR 10:1 ( หมายถึงสัดส่วนพื้นที่อาคารที่สร้างได้ต่อพื้นที่ดิน )  โดยพื้นที่ดังกล่าวจะอยู่บนถนนเพชรบุรี เพลินจิต วิทยุ สาทร สีลม และอโศก-ดินแดง ฯลฯ  ซึ่งเป็นเขตพื้นที่กลางเมืองซึ่งจะหาที่ดินว่างในการพัฒนาเป็นอพาร์ทเมนต์นั้นค่อนข้างยาก ส่วนพื้นที่ผังเมือง พ.4และย.10 มีFAR 8:1 พื้นที่พ.3และ ย.9 มี FAR 7:1 ส่วนพื้นที่ พ.2และ ย.8 มีFAR เพียง 6:1 เท่านั้น ซึ่งหมายถึงพื้นที่มีค่า FAR น้อย สามารถสร้างอาคารได้ขนาดเล็กกว่าในพื้นที่ที่เท่ากัน ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มีค่า FAR ต่ำกว่ามีราคาถูกกว่าทั้งที่อยู่ในระแวกเดียวกัน หรือเพียงตั้งอยู่คนละฝั่งถนน ยังมีเรื่องพื้นที่ว่างรอบอาคาร OSR ตามข้อกำหนดผังเมืองเข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วย

 

            สำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนในระยะยาวอย่างต่อเนื่อง ไม่ควรมองข้ามการพัฒนาอพาร์ทเมนต์ในเมือง แต่การลงทุนทุกชนิดมีความเสี่ยง โดยเฉพาะการลงทุนจำนวนมากอย่างการสร้างหรือซื้ออพาร์ทเมนต์ ดังนั้น นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลการใช้พื้นที่จากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ( ชนิด ประเภทการใช้ที่ดิน / อาคาร ข้อกฎหมายในผังเมืองรวมกทม. กองควบคุมทางผังเมือง โทร.0 2354 1285 หรือ www.bmg.go.th)